부동산 경매와 공매는 부동산을 취득하는 비전통적인 방법으로,
둘 다 일반적인 매매 방식과는 다른 절차와 특징을 가집니다.
이 두 가지 방식에 대한 차이점, 상식, 권리 분석 방법 및 참여 절차를
이해하는 것은 부동산 투자를 원하는 사람들에게 중요합니다.
아래에서 법원 경매와 공매에 대한 자세한 정보를 종합적으로 설명하겠습니다.
경매는 위험한게 아닙니다.
아무것도 모르는, 자신감만 가득한 "내가" 가장 위험합니다.
1. 법원 경매와 공매의 차이점
법원 경매
법원 경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 경우,
채권자가 법원에 신청하여 채무자의 부동산을 매각하는 절차입니다.
법원이 경매 개시 결정을 하고, 법적인 절차를 거쳐 공개 입찰을 통해 부동산을 매각합니다.
절차 및 진행 방식은 법원이 정한 일정에 따라 이루어지며, 매각 결과도 법원의 결정에 따라 확정됩니다.
공매
공매는 주로 국세 체납자나 지방세 체납자의 재산을 국세청
지방자치단체, 한국자산관리공사(캠코) 등이 주관하여 매각하는 방식입니다.
공매는 법원이 아닌 공공기관이 주관하며, 압류된 재산을 매각하여 체납된 세금을 회수하는 것이 목적입니다.
공매는 주로 온비드라는 전자 입찰 시스템을 통해 이루어지며, 비교적 절차가 간단하고 접근성이 높습니다.
2. 법원 경매 및 공매의 기본 상식
최저 입찰가: 법원 경매와 공매 모두 처음 시작하는 최저 입찰가가 있습니다.
이 가격은 감정평가 금액에서 일정 비율로 설정되며, 유찰이 되면 최저 입찰가는 점차 낮아지게 됩니다.
유찰: 경매나 공매에서 유찰이란, 입찰자가 없거나 낙찰가가 충분히 높지 않아
낙찰자가 결정되지 않는 상황을 말합니다.
유찰 시 재매각 절차가 진행되며, 통상적으로 최저 입찰가가 하락합니다.
입찰 보증금: 경매와 공매에 참여하기 위해서는 입찰 보증금을 납부해야 합니다.
일반적으로 물건 가격의 10%를 보증금으로 요구하며, 입찰 실패 시 반환됩니다.
낙찰자 선정 및 낙찰 대금 납부: 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정되고,
일정 기간 내에 잔금을 납부해야 합니다. 잔금 납부 후 소유권 이전 절차를 진행하게 됩니다.
3. 권리 분석의 중요성과 방법
권리 분석은 법원 경매나 공매에 참여할 때 가장 중요한 단계 중 하나입니다.
경매 물건은 채무자의 부채 문제로 인해 나오는 경우가 대부분이기 때문에,
그 물건에 얽혀 있는 권리 관계를 철저히 분석해야 예상치 못한 문제를 피할 수 있습니다.
등기부등본 확인: 부동산 경매의 첫 단계는 해당 부동산의 등기부등본을 확인하는 것입니다.
등기부등본에는 부동산의 소유권, 저당권, 근저당, 가압류, 가처분 등의
정보가 포함되어 있어 권리 관계를 파악하는 데 필수적입니다.
말소기준권리: 경매에서는 말소기준권리가 중요한 개념입니다. 말소기준권리란 경매로 인해
소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 기준이 됩니다.
말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매로 인해 소멸되지만,
이전에 설정된 권리는 인수될 수 있으므로 이를 잘 이해해야 합니다.
임차권 분석: 임차인이 있는 경우, 해당 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 가지고 있는지 분석해야 합니다.
대항력이 있는 임차인은 낙찰자가 해당 권리를 인수하게 될 수 있으며, 이는 향후 명도 문제와 연결될 수 있습니다.
4. 법원 경매와 공매 참여 방법
법원 경매 참여 방법
물건 검색: 법원 경매 물건은 대법원 경매 사이트나 민간 경매 정보 제공 사이트에서 확인할 수 있습니다.
원하는 물건을 검색한 후 물건의 권리 관계와 상태를 분석합니다.
현장 조사: 경매 물건은 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 중요합니다.
위치, 주변 환경, 접근성, 부동산의 물리적 상태 등을 확인합니다.
입찰: 경매 참여를 위해 법원에 입찰 서류를 제출하고, 입찰 보증금을 납부합니다.
최근에는 온라인 경매 시스템을 통해서도 입찰이 가능합니다.
낙찰 후 절차: 낙찰이 결정되면 법원의 낙찰 허가를 받아야 하며, 일정 기간 내에 잔금을 납부해야 합니다.
이후 소유권 이전 등기와 명도 절차를 진행합니다.
공매 참여 방법
물건 분석: 공매 물건에 대한 권리 관계를 분석하고, 현장 조사를 통해 물리적 상태를 파악합니다.
(지지옥션 탱크옥션 등 온라인 사이트를 통해 사전 조사를 해보세요.)
입찰 참여: 온비드에서 전자 입찰 방식으로 입찰에 참여합니다.
입찰 보증금은 온비드를 통해 계좌 이체로 납부하며, 입찰 과정이 완료되면 낙찰자가 결정됩니다.
대금 납부 및 소유권 이전: 낙찰 후 공고된 기간 내에 잔금을 납부하고, 이후 소유권 이전 절차를 밟습니다.
5. 법원 경매 및 공매의 장단점
장점
저렴한 가격: 일반 매매보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 있습니다.
특히 유찰이 여러 번 된 물건은 최저가가 낮아져 더 매력적일 수 있습니다.
투자 기회: 부동산 투자자들에게는 시장 가격 대비 상승 여력이 있는
부동산을 저렴하게 구매하여 수익을 기대할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
단점 및 리스크
권리 분석의 어려움: 권리 분석을 잘못하면 예상하지 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
임차인의 권리, 저당권, 가압류 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있어 전문적인 분석이 필요합니다.
명도 문제: 낙찰 후 기존 거주자나 점유자가 명도(퇴거)를 거부할 경우 법적 절차를 통해 강제집행을 해야 할 수 있으며,
이는 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
자금 조달: 경매와 공매는 낙찰 후 잔금 납부 기간이 정해져 있기 때문에, 자금을 빠르게 준비해야 합니다.
대출을 활용할 경우, 낙찰 후의 담보 대출 가능 여부를 미리 검토해야 합니다.
6. 부동산 경매 및 공매 참여 시 유의 사항
신중한 권리 분석: 경매와 공매 참여 시 권리 분석이 가장 중요합니다.
해당 물건의 권리 관계, 임차인의 대항력 여부, 말소 기준 권리 등을 철저히 검토해야 합니다.
현장 방문 필수: 서류만으로 모든 정보를 파악할 수 없기 때문에,
물건의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.
시장 가치 파악: 입찰가를 결정할 때는 해당 부동산의 시장 가치를 잘 파악해야 합니다.
너무 높은 가격으로 낙찰받으면 경제적인 이득이 적어질 수 있습니다.
이와 같은 법원 경매와 공매에 대한 이해를 통해, 부동산 경매 시장에 참여할 때 발생할 수 있는 리스크를 최소화하고,
성공적으로 부동산을 취득할 수 있을 것입니다.
전문적인 지식과 충분한 준비는 경매와 공매에서 성공적인 결과를 얻기 위해 필수적입니다.